別荘購入の進め方。私は調べる順番を間違えました
このサイトを書いているのは、長野県の蓼科に別荘を持っている個人です。所有して4年目、家族4人で年に5〜6回通っています。不動産会社ではないので、特定の物件を売りたいという動機はありません。書けるのは「実際どうだったか」だけです。
そのぶん、良いことばかりは書いていません。夏は涼しいけれど冬は本気で寒いし、林の中は虫が出ます。記事によっては「その使い方なら買わない方が安い」という結論も出しています。
4年前、私は別荘を買いました。
そのときの自分に一番伝えたいことは、「もっと安く買え」でも「別のエリアにしろ」でもありません。**「調べる順番を間違えた」**ということです。
私は物件情報から入りました。価格を見て、間取りを見て、写真を見て。3ヶ月くらいそれを続けて、ようやく気づきました。物件を選ぶ前に決めるべきことを、何ひとつ決めていなかったと。
どのエリアがいいのか。どのくらいの標高なら涼しいのか。年間いくらかかるのか。そもそも買う方が得なのか。
これらを決めないまま物件を見比べても、判断のしようがありません。安い物件を見つけても、それが安い理由が分からない。良さそうな物件があっても、比べる基準がない。
このページは、そのとき欲しかった地図です。
もうひとつ、先に言っておきたいことがあります。別荘関連のサービスには、「安い」と宣伝されている条件が、年に10泊しか行かない家庭には当てはまらないものが多い。 月5万円のサブスク、年間30泊使える会員権、高速道路の休日割引、月4,565円のネット回線。調べたら4件とも同じ構造でした。 これは別荘の持ち方の記事で数字を出して書いています。
今、どの段階にいますか
読む記事を選んでください。
「そもそも別荘ってどう選ぶの?」 → 第1段階へ 「エリアは決まった。物件の見方が分からない」 → 第2段階へ 「この物件で決めようと思っている」 → 第3段階へ 「もう買った。実際の暮らしを知りたい」 → 第4段階へ
順番に読む必要はありません。自分の段階から始めてください。
第1段階: そもそもどう選べばいいのか
エリアと予算感を決めるまでの段階です。物件はまだ見なくていいというより、見ても判断できません。
ここで決めるのは4つ。
どう持つか。 別荘を「買う」といっても、管理された別荘地の一戸建て、田舎の空き家、リゾートマンション、共同所有、会員制リゾート、サブスク、貸別荘と7種類あります。生活の前提がまるごと変わります。
→ 別荘の持ち方7種類。損益分岐点は年20泊 三井の森の実際の物件で30年総額を計算しました。 年10泊なら共同所有の方が安いという結果が出ています。金額を先に確かめたい人向けで、情報量は多めです。
どのエリアにするか。 軽井沢、蓼科、八ヶ岳、富士五湖。名前は聞いても、何がどう違うのかは意外と説明されていません。
→ 軽井沢の涼しさは霧｜別荘地の夏を比較 気象庁の平年値で比べたら、夏の気温より霧の日数の方が大きく違いました。 軽井沢は年間154.7日が霧です。
標高はどのくらいが目安か。 「避暑地」と書いてあっても、実際に何度なのかは書いてありません。
→ 涼しい別荘の目安は標高1,200m 別荘・原村・茅野市街を同じ日に回った実測記録です。標高500mの差で何が変わるかを測ってきました。
年間いくらかかるのか。 物件価格だけを見ていると足元をすくわれます。管理費、修繕積立金、固定資産税、暖房費、通うための交通費。別荘は買った後に払い続けるものの方が、判断に効いてきます。
→ 準備中です(順次公開しています)
第2段階: 物件そのものの見方
エリアが決まると、毎日のように物件情報を見る時期が来ます。ここで必要なのは、写真では分からないことを読み取る力です。
相場より明らかに安い物件には、必ず理由があります。借地権、再建築不可、浄化槽、土砂災害警戒区域。これらは物件情報のどこかに、専門用語で、目立たない場所に書いてあります。
安いこと自体は悪いことではありません。理由を分かったうえで納得して買うなら問題ない。分からないまま買うのが問題です。
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第3段階: 契約前の最終確認
物件が絞れてから、契約するまでの段階です。ここで見落とすと取り返しがつかないものがあります。
最大のものが管理規約です。「建物は何階建てまで」「ペットは飼えるか」「人に貸していいか」。同じブランドの別荘地でも、蓼科と中軽井沢で内容が違うことを実際に確認しました。
規約は物件情報には載っていません。自分で取り寄せて読む必要があります。
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第4段階: 買った後の話
虫が出ます。クマも出ます。冬は水抜きが必要で、留守にする間も凍結防止のために電気を使い続けます。
こういう話は、買う前にはあまり出てきません。でも実際に別荘を持つというのは、こういうことの積み重ねです。
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迷ったときの順番
もし「何から手をつければいいか分からない」なら、この順番をおすすめします。
- どう持つかを決める — 買うのか、共同所有か、まず借りるのか。年に何泊するかで答えが変わります
- 標高とエリアを一緒に決める — 避暑が目的なら標高1,200m以上が目安。同じ標高でもエリアによって霧の量が違います
- 年間コストを計算する — ここで「やっぱり旅行でいい」となるなら、それも正しい結論です
- 物件情報の読み方を覚えてから、物件を見始める — 順番が逆だと3ヶ月無駄にします(私がそうでした)
- 契約前に管理規約を取り寄せて読む — ここだけは省略しないでください
まだ何も決まっていないなら
標高の記事から読んでみてください。
別荘を買う理由が「夏を涼しく過ごしたい」なら、標高がすべての出発点になります。エリアも予算も、そこから逆算して決まっていきます。
すでに物件を見ている段階なら、別荘の持ち方の記事をおすすめします。実際の物件で30年総額を計算しているので、いま見ている物件が高いのか安いのかを判断する基準になります。