借地権の別荘、蓼科では4件に1件でした

3行まとめ

• 三井の森3エリアのうち、借地権があるのは蓼科だけで、約4件に1件
• 年間の地代は7万円台から24万円台まで、3倍以上の開きがある
• 三井の森は「旧法による普通借地権」と公式に明記されている。貸すのはどの区画でも三井の森で、三井の森が地主から借りた土地をさらに借りる区画(転借権)もある

この記事の内容

1. 先に結論: 借地権は蓼科だけだった
2. 所有権と借地権は、何が違うのか
3. 地代は3倍以上違った
4. 「更新可能」だけでは判断できない
5. 借地権だから安い、とは限らない
6. 借地権を選ぶなら、確認すべきこと

先に結論: 借地権は蓼科だけだった

三井の森の3エリアの物件を一件ずつ確認したところ、借地権の物件は蓼科にしかありませんでした。

出典: 三井の森公式サイトの物件詳細ページ(2026年9月時点)。掲載中の物件のみ、重複登録を除く。

蓼科の中では、約4件に1件が借地権です。3エリア全体では84件中12件なので14.3%ですが、この数字にはあまり意味がありません。借地権は蓼科に集中していて、他の2エリアにはゼロだからです。

エリアをまたいで物件を探している人は、蓼科の物件だけ権利形態の欄を意識する必要がある、ということです。

所有権と借地権は、何が違うのか

所有権は、土地と建物の両方を買う形です。買った後は地代がかかりません。

借地権は、建物だけを買い、土地は地主から借りる形です。毎年、地代を払い続けます。

価格が安く見えるのは、買っているものが違うからです。土地の代金が入っていないので、同じ広さ・同じ建物なら借地権の方が安くなるのが自然です。値引きされているわけではありません。

固定資産税も違います。 土地の固定資産税は、土地の所有者にかかる税です(地方税法第343条)。借地権で買った人は、土地の固定資産税の納税義務者ではありません。払うのは、建物の固定資産税です。

その代わりに地代を払います。三井の森の公式FAQは、「同規模の土地で比較しますと、固定資産税より賃借料（地代）の方が割高です」と書いています。地代は3年ごとに見直され、「経済情勢、物価変動、固定資産税等の要素を勘案し決定されます」。土地の税を払わない分だけ得だ、とは言えません。

同じFAQは、借地権の土地は購入価格が「概ね40%〜50%少なく済み」、不動産取得税や登録免許税もかからないため、30年間の総費用では所有権より「低くなる可能性が高い」とも書いています。売主の説明なので、実際の物件の価格と地代で計算して確かめてください。

地代は3倍以上違った

借地権の12件について、年間の地代を確認しました。

• 最も安い物件: 年73,656円
• 最も高い物件: 年239,661円

3倍以上の開きがあります。 30年払い続けると、差額は約500万円です。物件価格の差を上回る可能性もあります。

地代のほかに、地代保証金を求められる物件もあります。これは預け金で、契約終了時に返還されるのが通常です。金額は物件ごとに違うので、返還の条件とあわせて確認してください。

名義変更手数料や転貸借の期間も、物件ごとに設定されています。「借地権」という一語でまとめず、その物件の条件を個別に見る必要があります。

「更新可能」だけでは判断できない

借地権には、大きく2種類あります。

• 普通借地権: 期間が満了しても、更新できるのが原則。地主に正当な理由がなければ拒否できない
• 定期借地権: 期間が満了すると確実に終了する。 更新はない

この違いは、30年後に何が残るかを左右します。

三井の森の場合は、公式の概要ページに「賃借権(転借権:旧法による普通借地権)」と明記されています。 旧法の普通借地権は、更新の保護が新法より厚いとされます。

ただし、ここに一つ注意があります。買い手に土地を貸すのは、どの区画でも三井の森です。 三井の森が地主から借りている土地を、さらに買い手が借りる区画があります。これを転借権といいます。ほかに、三井の森が自分で持っている土地を借りる区画もあります(公式「借地権についてのご案内」)。

この転借権は登記されません。 登記の代わりに、茅野市長発行の「土地転貸同意書」が交付されます。旧法普通借地権の手厚い保護が、転借している買い手にそのまま及ぶかどうかは、専門家の判断が必要な領域です。

契約書で確認すべきことは3つ。 誰と誰の契約か。期間は何年か。期間が終わったらどうなるか。この3つが書かれていれば、あとは弁護士や司法書士に見てもらえます。

物件情報の「更新可能」という表記だけでは、ここまで分かりません。 他の別荘地を見るときは、概要ページや契約書まで当たる必要があります。

借地権だから安い、とは限りません

三井の森の物件を見ていて、こういう組み合わせがありました。建物182㎡の借地権物件が6,000万円、建物185㎡の所有権物件が3,900万円。 規模はほぼ同じで、借地権の方が高い。

建物の築年数や状態、区画の条件が違うので、権利形態だけで価格は決まりません。安いはずだと思い込んで探すと、判断を誤ります。

地代の水準が価格に反映されている可能性もあります。地代が安い物件は価格が高い、という関係があるかもしれません。12件では確かめられませんでした。

借地権を選ぶなら、確認すべきこと

借地権が悪いわけではありません。知らずに買うことが問題です。

• 契約の種類。 普通借地権か定期借地権か。三井の森以外では、契約書で確認する
• 転借権かどうか。 地主と直接契約するのか、間に事業者が入るのか
• 残りの期間と、更新料。 更新のたびにいくらかかるか
• 年間の地代と、改定のルール。 何年ごとに、どういう基準で見直されるか
• 地代保証金の有無と、返還の条件
• 名義変更手数料。 売却や相続のときに発生する
• 建て替えや増改築に、地主の承諾が必要か。 承諾料がかかる場合がある

ローンの通りやすさと、将来の売却のしやすさは、ローンが通りにくい物件、3つで厳しさが違いますにまとめています。借地権はどちらにも影響しますが、再建築不可や未登記と共通する構造があるので、まとめて扱っています。

権利形態と同じく、**下水道が公共か浄化槽かも物件情報の欄で確認できます。**蓼科は全件が公共下水道でした(別荘の浄化槽、維持費と義務を確認しました)。

権利形態の欄は、価格より先に見てください

物件情報を開いたら、価格や写真より先に権利形態の欄を見てください。蓼科なら約4件に1件が借地権です。

そこで「借地権」と書かれていたら、地代の額と契約の種類を確認する。この2つが分かれば、比べられるようになります。