ローンが通りにくい物件、3つで厳しさが違います

3行まとめ

• 3つとも「ローンが通りにくい」と言われるが、厳しさの順番がはっきり違う
• 最も厳しいのは再建築不可で、フラット35も対象外。借地権は金融機関による
• 三井の森の借地権は旧法普通借地権で、審査が通りやすい側にあたる

この記事の内容

1. 先に結論: 3つは同列ではない
2. 再建築不可が、いちばん厳しい
3. 借地権は、金融機関によって違う
4. 未登記は、面積によって変わる
5. 売却のときにも、同じことが起きる
6. 確認すべきことは3つ

先に結論: 3つは同列ではない

物件情報で「借地権」「再建築不可」「未登記」を見つけると、どれも同じように「ローンが厳しい」と言われます。しかし厳しさの度合いは、はっきり違います。

「該当したから諦める」でも「気にしなくていい」でもありません。 どれに該当したかで、次にやることが変わります。

この記事の情報は、不動産系メディアと金融機関の公表情報をもとにしています。 各金融機関の商品概要説明書まで当たったものではありません。実際の可否は、個別に相談してください。

再建築不可が、いちばん厳しい

多くの金融機関は「再建築可能であること」を融資の条件にしています。 該当すると、その時点で審査の対象外になります。

フラット35も対象外です。 住宅金融支援機構は国の機関であり、建築基準法の接道義務を満たさない建物への購入支援を行わないためです。

一部の金融機関やノンバンクが融資する場合もありますが、高金利・短期返済を求められる可能性が高くなります。

ただし、三井の森では1件だけでした。 物件情報の道路欄を84件確認したところ(2026年9月時点)、幅員が4m未満だったのは1件です。

とはいえ、道路欄だけでは再建築の可否は判定できません。 82件は幅員しか書かれておらず、道路の種類(公道か私道か)が分かりません。「4m以上と書いてあるから大丈夫」とは言えないということです。

気になる物件があれば、仲介担当者に3つ聞いてください。道路の種類は何か(公道・位置指定道路・私道)。間口は2m以上あるか。 セットバックが必要か。 幅員の数字だけでは、この3つが分かりません。

借地権は、金融機関によって違う

都市銀行やメガバンクは対象外にしている場合がありますが、地方銀行なら相談できることがあります。 金融機関ごとに取り扱いが違うので、一律には言えません。

もう一つ、借地権の種類で差が出ます。

• 旧法の借地権: 更新の保護が厚い。審査が通りやすい側
• 新法の定期借地権: 期間が終われば土地を返す。担保として評価しづらい

三井の森の借地権は「旧法による普通借地権」と公式に明記されています。 審査の面では、通りやすい側にあたります。

ただし、買い手に土地を貸すのは、どの区画でも三井の森です。三井の森が地主から借りている土地をさらに借りる区画(転借)と、三井の森が持っている土地を借りる区画があります。この違いが審査にどう影響するかまでは、確認できていません。 相談するときに、契約の形を正確に伝えてください。

蓼科では約4件に1件が借地権でした(借地権の別荘、蓼科では4件に1件でした)。

未登記は、面積によって変わる

建物本体が未登記なら、影響は大きくなります。 登記がないと担保として設定できないためです。

一方、増築部分だけが未登記で、面積が小さい場合は審査が通る可能性があります。 10㎡以下といった小規模なら、実務上は通ることがあるとされます。

この区別は、物件情報からは読み取りにくいです。 三井の森の物件を確認したところ、建物本体の未登記と、物置などの附属物だけの未登記が混在していました。どちらも備考欄には「未登記」としか書かれていません。

未登記部分の面積も、物件情報には書かれていません。 仲介担当者に「本体ですか、附属物ですか」「面積はどのくらいですか」と聞く必要があります。

建物付きの物件で見ると、本体の未登記は29件中2件でした(2026年9月時点)。

売るときにも、同じ壁が返ってきます

買うときに融資が下りにくい物件は、売るときにも同じことが起きます。 次の買い手もローンを使うからです。買い手が現金購入できる人に限られるので、売却までの期間が長くなったり、価格を下げる必要が出たりします。

現金で買う場合も同じです。 自分はローンを使わなくても、売る相手は使います。借地権にはさらに、地主の承諾が必要になる場合という条件が加わります。譲渡承諾料が発生することもあります。

確認すべきことは3つ

該当する物件に出会ったら、順番に確認してください。

1. どれに該当するのか。 再建築不可か、借地権か、未登記か。複数該当することもあります
2. その中身は何か。 借地権なら旧法か新法か。未登記なら本体か附属物か、面積はどのくらいか
3. 金融機関に、その内容を正確に伝えて相談する。 「借地権なんですが」ではなく「旧法の普通借地権で、転借の形です」のように、契約の形まで伝える

3つめが一番大事です。 金融機関ごとに扱いが違うので、1行で断られても、別のところでは相談に乗ってもらえることがあります。伝え方が不正確だと、通る話も通りません。

なお、物件情報で確認すべきことはローンだけではありません。下水道が公共か浄化槽かで、毎年の維持費が変わります(別荘の浄化槽、維持費と義務を確認しました)。

該当したから諦める、ではありません

3つとも、該当すること自体が問題なのではなく、知らずに進むことが問題です。

再建築不可は厳しいですが、現金で買って別荘として使い続けるなら成立します。借地権も未登記も、条件次第で融資は受けられます。

物件情報を見た段階で気づいて、早めに相談する。 それだけで、選択肢がずいぶん変わります。