別荘の維持費、同じ別荘地で管理費が4倍違いました

3行まとめ

• 管理費は同じ別荘地の中で4倍違う。物件情報を見れば事前に分かる
• 行かなくてもかかる費用がある。プロパンガスの基本料金、水抜きの依頼費
• セカンドハウス認定は、対象3エリアのどこも「毎月」通うことが条件だった

この記事の内容

1. 先に結論: 項目ごとに性質が違います
2. 管理費は、物件によって4倍違いました
3. 電気代は、行く月の数で計算できます
4. 行かなくてもかかる費用があります
5. 税金と、受けられなかった軽減制度
6. 物件を決める前に確認できるもの

先に結論: 項目ごとに性質が違います

別荘の維持費は「年30万〜45万円」と言われます。ただ、この数字だけ見ても判断できません。 項目によって、性質がまったく違うからです。

固定資産税とネット回線を除くと、年16万〜17万円ほどです。 うちの年12〜18泊で割ると、1泊あたり約9,000〜14,500円になります。年16万〜17万円のうち約12万円は、行く回数に関係なくかかります。

通うための交通費は含んでいません。 蓼科なら往復約1.3万円です(別荘までの交通費、エリアで1.7倍違いました)。

それから、うちは冬、キッチンの換気扇以外のブレーカーを落として閉じています。 通年で使う人とは前提が違います(§3で書きます)。

大事なのは合計ではなく、どの項目が自分の使い方で重くなるかです。

管理費は、物件によって4倍違いました

三井の森の物件84件の管理費を調べたところ、同じエリアの中で4倍の開きがありました。

出典: 三井の森公式サイトの物件詳細ページ(2026年9月時点)。掲載中の物件のみ。

3エリア通算では、43,560円から242,880円まで5.58倍。30年で約598万円の差になります。

何が金額を決めているのかは、分かりませんでした。 土地の面積で決まるのかと思って調べましたが、同じ「土地・約1,000㎡」で43,560円と87,120円という、ちょうど2倍の実例があります。 建物の有無でも説明がつきませんでした。「面積で決まるはず」と思い込まず、物件ごとに確認してください。

管理費は物件情報に書かれていて、内見の前に分かります。 事前に確認できる項目の中で、金額の開きが一番大きいのがここです。うちは年70,000円で、蓼科の中央値あたりです。

管理費とは別に、購入時に「共益施設大修理基金」として80万円が必要になる物件もあります。 費用ではなく、一定の条件で返される預かり金です。それでも、買うときにまとまった現金が要ることは変わりません。

電気代は、行く月の数で計算できます

うちは行く月が年4か月(5月・7月・8月・10月)なので、こうなります。

行く月: 7,500円 × 4か月 = 30,000円
行かない月: 1,500円 × 8か月 = 12,000円
合計: 約42,000円

自分が行く月の数に置き換えて計算してみてください。 行く月が2か月なら約3万円、毎月行くなら約9万円です。

ただしこれは、冬に換気扇以外のブレーカーを落としている前提の数字です。 寒冷地の別荘では、冬も通電したままにして水道管の凍結を防ぐ方法もあります。うちは冬に水を抜いて閉じているので、その分がかかりません。

通年で使うなら、凍結防止の電気代と冬の暖房の灯油が増えます。 どのくらい増えるかは、うちは冬に使っていないので分かりません。冬に閉じるという選択については、別荘の冬、実は1月と2月は行っていませんに書いています。

行かなくてもかかる費用があります

プロパンガスが、年24,000円かかっています。 月2,000円の基本料金が、行かない月も含めて毎月かかります。使っているのはコンロだけです。 給湯は灯油なので、ガスはほとんど使っていません。年12〜18泊なら、1泊あたり1,300〜2,000円のガス代です。

解約すればいいのですが、できない理由があります。 うちのガスコンロは、前のオーナーが入れた本格的な仕様のものです。火力が強く、料理向けの良いコンロです。カセットコンロで済ませることもできますが、この設備を使わないのはもったいない。

中古の別荘を買うと、設備も引き継ぎます。そして設備を引き継ぐということは、その維持費も引き継ぐということです。 内見のときに、ガス・電気・給湯の設備が何かを見てください。基本料金がかかるものがあれば、使用頻度に見合うかを考えておく価値があります。

水抜きと水通しも、行かなくてもかかります。 うちは管理会社に依頼していて、1回9,000円の年2回で18,000円。冬に行かなくても、閉じるためにかかります。

灯油は、使った分だけです。 2025年11月に69L入れて9,000円(1Lあたり約130円)。今も半分残っているので、年間50L程度、1万円弱という感覚です。

税金と、受けられなかった軽減制度

うちの固定資産税がいくらか、この記事では書けません。 把握していないためです。書けるのは仕組みの話です。

別荘には、住宅用地の特例が使えません。 自宅の土地なら、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1になる特例がありますが、別荘は「住宅」に含まれないため適用されません。実額は物件によって違うので、仲介担当者に、前の所有者が払っていた額を確認してください。

都市計画税がかかるかどうかは、確認できていません。 三井の森の物件情報には「都市計画区域内無指定」のような記載がありますが、これだけではかかるかどうか判断できません。固定資産税と合わせて、仲介担当者に確認してください。

固定資産税とは別に、家屋敷税がかかります

茅野市には「家屋敷税」があります。 住民登録のない市内に別荘などを持っている人にかかる、市・県民税の均等割です。年4,500円。 固定資産税・都市計画税とは別の税金で、うちも毎年払っています。

対象になるのは、茅野市に住民登録がなく、住んでいる自治体で住民税がかかっている人です。自分の持ち物でなく、借りて使っている場合も対象になります。

原村と軽井沢町にも、同じ課税があります。 軽井沢町は、家屋敷課税として年4,500円(町民税3,000円・県民税1,500円)と明記しています。原村も、住所がなく家屋敷がある人に均等割がかかるとしていて、その額は村民税3,000円・県民税1,500円なので、4,500円と考えられます。ただし原村の公式ページでは、家屋敷課税の場合の総額までは確認できていません。

この税は、物件の価格や広さに関係なく定額です。 固定資産税は評価額によって変わりますが、家屋敷税は400万円の別荘でも4,000万円の別荘でも同じ額です。安い物件ほど、相対的な負担は重くなります。

セカンドハウス認定は、受けていません

セカンドハウスとして認められると、自宅と同じ特例を受けられます。 うちは受けていません。4年前、毎月通う必要があり、交通費の証明なども要ると記憶していて、満たせないと判断しました。

今回あらためて調べたら、その判断は合っていました。

法令上の定義は、毎月1日以上、または年間を通じてそれと同程度の居住、とされています。ところが、対象3エリアの自治体は、どこも「毎月」を求めていました。

出典: 茅野市「別荘家屋利用状況申告書」、原村・軽井沢町の公式ページ。

軽井沢町は、夏だけなど一定期間しか使わない家屋は対象にならないと明記しています。うちは1月と2月に行っていないので、その時点で無理でした。 一度認められれば終わりでもなく、毎年の申告が必要な自治体があります。

原村(八ヶ岳)のフローチャートには、土地が借地や別荘地である場合は家屋の新築軽減のみが適用される、という記載もあります。 何を指しているかは図からは読み取れません。八ヶ岳の物件を検討しているなら、窓口で確認してください。

自治体の制度を調べるときは、解説ページの本文だけで判断しないでください。 茅野市の要件は申告書の様式に、原村の要件はフローチャートの画像に書かれていました。

物件を決める前に確認できるもの

物件情報に書かれているもの

• 管理費。4倍の開きがあるので、必ず見てください
• 大修理基金などの預かり金
• 下水道(公共下水道か浄化槽か)。浄化槽なら年3万〜6万円の維持費が乗ります(別荘の浄化槽、維持費と義務を確認しました)

仲介担当者に聞けば分かるもの

• 固定資産税・都市計画税の実額
• 家屋敷税(茅野市・原村・軽井沢町は、いずれもかかります)
• ガス・給湯の設備(基本料金がかかるものか)
• 水抜き・水通しを管理会社に頼む場合の費用
• ネット回線の選択肢

自分で決めるもの

• 冬に使うかどうか
• 年に何か月行くか(電気代はこれで大きく変わります)

価格の次に、管理費を見てください

うちの場合、毎年かかる費用で一番大きいのは管理費です。しかも、物件情報を見た時点で金額まで分かります。

気になる物件が出てきたら、価格の次に管理費を見てください。 自分が年に何泊するかで割ってみる。それだけで、その物件を持ち続けられるかどうかの見当がつきます。