建物未登記、備考欄の2文字で分かります

3行まとめ

• 建物付きの物件29件のうち、本体が未登記だったのは2件(6.9%)
• 備考欄には「未登記」としか書かれず、本体か附属物かは分からない
• 未登記が起きるのは中古物件。増築や物置が登記されていないことがある

この記事の内容

1. 先に結論: 少ないが、備考欄で分かります
2. そもそも「未登記」とは何か
3. 本体か、物置かで、意味がまったく違う
4. 備考欄には「未登記」としか書かれていません
5. うちの場合は、増築が登記されていました
6. 確認するなら、契約の前に

先に結論: 少ないが、備考欄で分かります

三井の森の物件を調べたところ、建物本体が未登記だったのは2件でした。

出典: 三井の森公式サイトの物件詳細ページ(2026年9月時点)。掲載中の物件のみ、重複登録を除く。

分母を2つ出しているのは、土地だけの物件には建物がないからです。 建物がなければ未登記にはなりようがないので、建物付きの29件で見る方が実態に近いと考えました。どちらで数えても、該当は2件です。

少ないです。 ほとんどの物件は問題ありません。

ただし、当たると影響が大きい項目です。ローンが組めなかったり、将来売るときに買い手が限られたりします。

そもそも「未登記」とは何か

建物を建てたら、建てた人が1ヶ月以内に登記を申請することが法律で決められています。それでも未登記の建物があるのは、主に2つの経緯からです。

• 現金で建てて、登記をしないまま使い続けた。 ローンを使わなければ、登記がなくても建てられます
• 増築したときに、変更の登記をしなかった。 建物本体は登記されているが、後から足した部分が反映されていない

どちらも中古物件で起こります。 前の所有者の時代に何があったかは、外から見ても分かりません。

本体か、物置かで、意味がまったく違う

未登記と言っても、中身は2種類あります。

建物本体が未登記の場合。 影響は大きいです。登記がないと担保に設定できないので、ローンが使えません。 買うときも、将来売るときも同じです。現金でしか取引できない物件になります。

物置やウッドデッキなど、附属物だけが未登記の場合。 影響は限定的です。面積が小さければ、実務上ローンが通ることもあります。

三井の森の物件では、両方ありました。建物付きの29件のうち、本体が未登記だったのが2件、附属物のみが未登記だったのが1件です。

この2つは、まったく別の話です。 それなのに、物件情報では区別がつきません。

備考欄には「未登記」としか書かれていません

物件情報で未登記の記載を探すと、「未登記」という語で統一されていました。

84件すべてを走査しましたが、表記のゆれはほとんどありません。「未登記」で検索すれば見つかります。 他の項目のように、エリアによって言い方が違うということもありませんでした。

探すのは簡単です。問題はその先です。

• 本体なのか、附属物なのかが書かれていない
• 未登記部分の面積も書かれていない

つまり、備考欄を読んでも、影響の大きさが分かりません。 「未登記」の2文字があるだけで、それが致命的なのか、気にしなくていいのかが判断できない。

仲介担当者に聞くしかありません。 聞くことは2つです。

1. 登記されていないのは、建物本体ですか、それとも物置などの附属物ですか
2. 未登記部分の面積はどのくらいですか

うちの場合は、増築が登記されていました

私の別荘も中古で、前のオーナーが増築していました。

増築は、未登記が起きる典型的な場面です。建物本体は登記されていても、後から足した部分が反映されていないことがあります。

幸い、うちは増築部分も登記に含まれていました。

ただし、それを知ったのは重要事項説明のときです。契約の直前です。

もし未登記だったら、そこで初めて知ることになっていました。 物件を気に入って、価格に納得して、手続きを進めた後です。

もっと早く知りたい情報です。

確認するなら、契約の前に

重要事項説明では必ず説明されます。ただしそれは契約の直前です。

気になる物件が出てきたら、その段階で確認してください。

1. 備考欄を「未登記」で検索する。 これだけで、該当するかどうかは分かります
2. 該当したら、仲介担当者に本体か附属物かを聞く。 面積も聞く
3. ローンを使うなら、金融機関に相談する。 未登記の内容を正確に伝えてください

未登記だから買ってはいけない、ということではありません。 現金で買うなら影響は限定的ですし、後から登記することもできます。

かかる手続きは、本体か増築かで違います。

出典: 日本土地家屋調査士会連合会「報酬ガイド」(2022年度アンケート)。全国の平均額です。

手続きの数が違うので、本体の方が総額は高くなります。 増築のみなら1つで済みますが、本体は2つ必要です。

ただし、これは全国の平均です。 別荘地は遠隔地にあることが多く、現地調査の出張費が別途かかる可能性があります。 また、建築確認の書類が残っていない場合は、追加の調査が必要になることもあります。 古い物件ほど、その可能性は高くなります。

安く買って後から登記する、という選択をするなら、先に見積もりを取ってください。

知らずに進むことが問題です。 備考欄の2文字に気づくかどうかで、その後の選択肢が変わります。

ローンや売却への影響は、ローンが通りにくい物件、3つで厳しさが違いますにまとめています。